Kauf einer US-Immobilie
It is about time to deal with alternatives to Germany and Europe.
In den USA zahlt der Verkäufer der Immobilie die Makler-Provisionen
für den eignen Verkäufer-Makler und für 'Ihren' Käufer-Makler.
Diese beiden Provisionen sind bereits im Kaufpreis inkludiert und nicht nachverhandelbar
- wohl aber der Gesamtkaufpreis der Immobilie!
Sie können sich einen US-Makler suchen - oder Sie wählen uns:
wir haben die Maklerlizenz, um u.a. in Florida für Sie tätig zu werden.
Teil I – Vorbereitung
Der Kauf Ihrer US-Immobilie kann nur dann gelingen und wird Ihnen lange Freude bereiten, wenn Sie bereits in der Heimat gute Vorarbeit geleistet haben. Die folgende Anleitung richtet sich in erster Linie an Deutsche, kann aber fast 1:1 auf Österreicher, Schweizer, und Europäer umgelegt werden.
Nachweis Ihrer Finanzmittel
Eines der wichtigsten Dokumente, die Sie benötigen, ist der Nachweis Ihrer Finanzkraft z.B. in Form eines Bankauszugs.
Wie sonst wollen Sie den (umworbenen) Verkäufer davon überzeugen, dass Sie liquide sind und sich die Immobilie leisten können?! Zudem lieben die Amerikaner 'Cash-Buyer' auch deshalb, weil keine Bank eingebunden ist, die die Finanzierung womöglich verzögert, erschwert und schlimmstenfalls ablehnt. Last but not least erhöhen sich Ihre Chancen erheblich, Ihr Wunschobjekt zu einem besseren Preis zu erstehen.
Im Idealfall sind deshalb Ihre Bankauszüge nicht älter als ein, zwei Wochen.
Hinweis:
Es stellt kein Problem dar, wenn
-
die Beträge nicht in USD sind; schreiben Sie einfach den ungefähren Wechselkursbetrag auf den Auszug,
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Sie einen Auszug aus Ihrem Aktiendepot beibringen; es geht nicht um Barbeträge, vielmehr um Glaubwürdigkeit,
-
Sie die Kopien Ihres Online-Bankkontos per E-Mail Anhang senden (Screenshot) oder eingescannte Bankauszüge.
Nachweis Ihrer Identität
Gerade im Immobiliengeschäft tummeln sich viele schwarze Schafe. Um sich als seriösen Käufer zu präsentieren, sollten Sie Ihre Identität nachweisen. Eine Ausweiskopie bzw. eine Kopie Ihres Reisepasses belegt Ihr ernsthaftes Interesse und verschafft dem Verkäufer ein deutlich besseres Gefühl.
Spätestens bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Eigentumsüberschreibung durch die Title Company (Notariatsgesellschaft) werden die Identitäten geprüft. Meist sogar mit 2 Nachweisen. Dazu aber später mehr.
Teil II – Die Suche einer Immobilie
Die Suche der Immobilie ist fast der aufregendste als auch der herausforderndste Teil Ihres Projekts und erfordert viel Fachwissen in Bezug auf Lage, Ausstattung, Preis - und den Markt (mitsamt seiner Wettbewerber und Gepflogenheiten).
Es ist an Ihnen, sich in kurzer Zeit einen Überblick zu verschaffen, um als ernsthafter und seriöser Käufer angesehen zu werden. Seit Anfang 2020 ist Florida mehr und mehr zu einem Verkäufermarkt geworden, d.h. gute Objekte sind innerhalb nur weniger Tage schon verkauft bzw. unter Vertrag. Idealerweise waren Sie bereits vor Ort oder sind es noch, um sich umzusehen und den Immobilienmarkt bestens zu kennen.
Für diejenigen, die während weniger Wochen Ihre Immobilie vor Ort kaufen möchten: Innerhalb von ca. 2 Wochen kann man in Amerika eine Immobilie finden und kaufen; bei Profis geht es teilweise noch schneller - aber das sollte für Sie kein Anreiz sein. Gekauft hat man schnell, die Konsequenzen trägt man deutlich länger.
Tipp! Schauen Sie am besten schon einige Monate bevor Sie kaufen möchten nach passenden Immobilien um. Vergleichen Sie Ausstattung, Lage, Preise und studieren Sie den Markt bzw. die Märkte. Das gibt Ihnen nicht nur ein Gefühl für Ihre Kaufkraft, sondern auch wo und welche Art der Immobilie Sie erwerben können und sollten.
Nachfolgend finden Sie die gängigsten Immobilienbörsen, besonders mit Zillow haben wir beste Erfahrungen gemacht:
US-Immobilienbörsen
Der US-Makler
Haben Sie in einer oder in mehreren Immobilienbörsen ein interessantes Objekt gefunden, geht es an die Kontaktaufnahme. Diese findet in 99% der Fälle über den Makler des Verkäufers statt. Dieser Makler wird erwarten, dass sich ein anderer Makler meldet, der Sie als Käufer vertritt.
Wie eingangs beschrieben, agieren immer (!) zwei Makler in Amerika: der des Verkäufers und der des Käufers. Beide Makler bezahlt der Verkäufer bzw. die Gebühren sind eingepreist in dem zu verhandelnden Kaufpreis. Typischerweise erhält jeder Makler 2,5-3% des Kaufpreises, d.h. in Summe werden zwischen 5% und 6 % von der Kaufsumme vom Verkäufer bezahlt.
Spätestens jetzt sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie PM Associates nicht als Ihren Makler beauftragen möchten. Sie zahlen nämlich keine Maklercourtage, wenn Sie uns als Ihren Käufer-Makler beauftragen. Extras wie Reisen und Vor-Ort-Besichtigungen werden je nach Absprache und Aufwand berechnet. Mehr erfahren Sie hier!
Eher selten werden US-Immobilien direkt vom Eigentümer zum Kauf angeboten. Der Kauf direkt vom Eigentümer (ohne Makler) hat meist mehr Nach- als Vorteile.
Erstens wissen die meisten US-Eigentümer nicht, was ihre Immobilie wirklich wert ist und starten so hoch wie möglich. Und erst nach einigen Wochen oder Monaten sind sie gewillt, ein klein wenig von ihren überzogenen Forderungen abzurücken. Zweitens haben die Eigentümer meist nur wenig Ahnung, welche Rechte und Pflichten die jeweiligen Parteien haben, welche Fristen gelten und wie der Kaufprozess abläuft. Ungünstige Bedingungen für jedermann...
Der Kauf mit Hilfe von Immobilienmaklern (ob mit PM Associates oder einem anderen US-Makler Ihrer Wahl) ist der sicherere Weg zu Ihrer US-Immobilie.
Tipp! Nutzen Sie die Möglichkeit, sich einen eigenen Makler zu suchen, der für Sie arbeitet und Sie ausführlich berät. Er kann und wird kein Geld verlangen, da Sie der Käufer(interessent) sind. Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben und diese kaufen, wird der Makler anschließend durch den Verkäufer eben dieser Immobilie mitbezahlt.
Tipp! Unterschreiben Sie am besten nicht gleich einen "Exclusive Right to..."-Vertrag mit dem Makler. Lassen Sie sich Zeit mit einer exklusiven Beauftragung, bis Sie sicher sind, einen guten Berater an Ihrer Seite zu haben.
Sonst müssen Sie diesen Makler für bis zu einem Jahr nutzen (maximale Dienstleistungsdauer) bzw. er wird beim Kauf dann seine Makler-Provision beim Verkäufer geltend machen wollen. Und der Verkäufer wird nicht mehr als einen Käufer-Makler für Sie zahlen...!
Wollen Sie mehr über die einzelnen Schritte
des Kaufprozesses erfahren?
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Kompakt - unterhaltsam - hilfreich:
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Schritt-für-Schritt zur eigenen US-Immobilie
- wie der Kauf gelingt! -
Finanzierungsmöglichkeiten einer US-Immobilie
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Tipps und Ratschlägen rund um die US-Immobilie
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Einblicke in die US-Makler Welt
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Vermeidung von Fallstricken
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Teil III – Die Unterbreitung Ihres Angebots und der Kaufvertrag
Haben Sie Ihre Immobilie gefunden und idealerweise auch schon besichtigt, dann unterbreiten Sie ein Angebot bzw. veranlassen das über Ihren Makler. Er wird Sie hinsichtlich der Strategie, den Markt und Vergleichsobjekten beraten.
Spätestens jetzt möchte der Verkäufer(-Makler) einen Nachweis über Ihre finanziellen Mittel in Form der o.g. Bankauszüge. Ihr Käufer-Makler benötigt Ihren Namen, Ihre Kontaktadresse (Wohnort) und Telefon- sowie E-Mailadresse und wird mit diesen Informationen einen Kaufvertrag vorbereiten, der anfangs den Charakter eines Angebots hat.
Diesen mehrseitigen Kaufvertrag (meist "As-Is") sollte er Ihnen erklären können, Sie beraten, was vorteilhaft und von Nachteil ist und Ihnen per E-Mail senden, um ihn elektronisch zu signieren. Dieser Kaufvertrag ist Ihr Angebot und dient als Verhandlungsgrundlage!
Wichtig! In diesem Kaufvertrag werden wichtige Dinge beim Namen genannt und sind im Vorfeld zu bedenken:
-
Anzahlung: Wieviel Geld möchten Sie anzahlen?
Ohne Anzahlung läuft nichts, denn diese bzw. deren Höhe beweist einerseits Ihre Liquidität und andererseits Ihren Kaufabsicht. -
Inspektionszeitraum: Wie lange ist der Kaufvertrag schwebend (un-)wirksam?
Sie haben i.d.R. 7-14 Tage Zeit, sich nach geleisteter Anzahlung die Immobilie genauer anzuschauen, diese mit einem 'Home Inspector' auf Herz & Nieren zu prüfen - und vom Kaufvertrag zurückzutreten. Nutzen Sie diese Zeit! -
Kaufsumme: Was möchten Sie (in USD) für die Immobilie bezahlen?... und - unter welchen Rahmenbedingungen?
Pokern Sie hier nicht zu hoch bzw. zu niedrig; meist kann man an der Summe noch etwas tun - nach der Inspektion... -
Datum des Eigentumsübergangs (und der Kaufsumme): Wann werden Sie Eigentümer?
Hier gilt es ein realistisches Datum einzutragen. Ideal sind ca. 4 Wochen in der Zukunft. -
Zeitraum der Überlegefrist: Wie lange darf der Verkäufer über Ihr Angebot (den Kaufvertrag) nachdenken?
Idealerweise halten Sie die Frist möglichst gering, etwa 48 Stunden, dann wissen Sie:-
ob Sie den Zuschlag erhalten haben oder
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ob man ein besseres Angebot haben möchte und noch (nach-)verhandeln will oder
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ob Sie aus dem Rennen sind, weil es beispielsweise attraktivere Angebote gab.
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Nach meist mehrmaliger Überarbeitung kommt es idealerweise zum Kaufvertrag, der von allen Parteien elektronisch signiert wird: Von den Verkäufern, dem Verkäufer-Makler, von Ihnen und Ihrem Käufer-Makler. Herzlichen Glückwunsch!!!
Kurz nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten Sie von der Title Company (Notariatsgesellschaft in den USA) Informationen, wohin die Anzahlung per Wire Transfer ('Blitzüberweisung') zu überweisen ist.
Wichtig! Halten Sie sich genau an die Anweisungen der Titel Company.
Es gibt viele Betrüger, die Ihnen kurzfristig noch andere Bankdaten senden, um Ihre Zahlung abzugreifen und überweisen Sie das Geld innerhalb der festgelegten Zeitspanne des Kaufvertrags. Damit haben Sie das Recht, weitere Informationen z.B. über die Versicherung als auch über das Haus selbst einzuholen (z.B. mit Hilfe eines Immobilien-Inspekteurs).
Teil IV – Inspektion & Versicherung
Dieser Schritt ist optional - rein theoretisch, denn Sie wollen ja lange Freude an Ihrer Immobilie haben?! Mit unterschriebenem Kaufvertrag haben Sie - wie bereits gesagt - das Recht, die Immobilie durch einen Experten ('Home Inspector') begutachten und auf Schäden, Reparaturen und Gefahren hin checken zu lassen. Um die 350 USD (je nach Aufwand und Größe der Immobilie) sind dafür nicht zu viel.
Haben Sie bereits einen - guten - Home Inspector? Sehr gut! Ansonsten starten Sie bereits frühzeitig mit Ihrer Recherche und terminieren Sie die Inspektion schnellstmöglich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Außerdem erhalten Sie mit dem Check einen Report, der sowohl für die Einschätzung:
-
Ist die Kaufsumme gerechtfertigt?
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Welche Schäden existieren?
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Welche Reparaturen stehen an und wirken sich finanziell aus?
... nützlich als auch für die Versicherung Voraussetzung ist.
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Die Inspektion dauert je nach Objekt zwischen 3 und 5 Stunden
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Meist erhält man am nächsten Tag den Report.
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Auch einen 'Wind Report' und einen 'Termite Report' sollte man anfragen bzw. beauftragen.
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Den 'Wind Report' erhält man dann ebenfalls kurzfristig, dieser ist ebenfalls wichtig zum Abschluss einer Versicherung und wird auch vom Home Inspector gemacht.
Sollten Sie bisher noch keinen Kontakt zu einer Versicherungsagentur haben, dann ist spätestens jetzt der richtige Moment, im Internet zu recherchieren.
Der Versicherungsagentur übermittelt man anschließend per E-Mail den Home Inspection Report zusammen mit dem Wind Report. Daraufhin werden ein oder mehrere Angebote erstellt, unter welcher Premium (Versicherungsbetrag) man bereit ist, Ihre Immobilie zu versichern. Spätestens hier zeigt sich, ob Ihre Immobilie versichert werden kann oder unter welchen Auflagen / zusätzlichen Kosten, denn sollte z.B. die Elektrik marode sein, steigt die Versicherungspolice...
Ideal ist natürlich, mehrere Versicherungsbroker anzufragen und Konditionen & Preise zu vergleichen! Vertragsschluss für die Versicherung ist dann das Eigentumsübergangsdatum lt. Kaufvertrag.
Diesen Teil IV wird Ihr US-Makler in Amerika nicht übernehmen. Sie müssen sich selbst die Anschriften und Kontaktdaten des Home Inspectors, der Versicherungsmakler etc. heraussuchen und diese per E-Mail mit den Reports kontaktieren. Vorsicht bei "Referenzen", immerhin hat der Makler ein gewisses Eigeninteresse, dass Sie kaufen.
PM Associates handeln dagegen immer loyal und für unsere Kunden; wenn unser Home Inspektor nach dem Immobiliencheck vom Kauf abrät, werden Sie dies erfahren. Außerdem nutzen wir gerne den Home Inspection Report als Nachverhandlungsgrundlage...
Wichtig! Haben Sie Dinge über die Immobilie erfahren, die Ihnen so mißfallen, dass Sie vom Kauf zurücktreten möchten, so können Sie dies noch innerhalb der 'Inspection Period' (gemäß Kaufvertrag) tun. Sie erhalten dann Ihre Anzahlung zurück.
Teil V – Der Kaufabschluss naht
Haben Sie eine Versicherung gefunden bzw. sind weiter guter Dinge, dass Sie die Immobilie kaufen wollen, dann geht
es wie folgt weiter:
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Übermitteln Sie der Title Company die gewünschten Unterlagen wie Pass- und Ausweiskopien.
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Die Title Company wird taggenau berechnen, was wer zu zahlen hat, z.B. wird die Title Company anteilig von Käufer-/Verkäufer bezahlt, Grundstückssteuern sind präzise zu ermitteln etc.
Diese Übersicht, allgemeinhin HUD genannt, erhalten Sie vorzeitig zur Prüfung der Positionen & Kosten. -
Stellen Sie die genaue Restkaufsumme bereit bzw. überweisen Sie diese an die Title Company.
-
Informieren Sie sich über die Nebenkosten und melden Sie sich mit Kaufvertrag bei den Versorgern schon an.
Gerade Strom, Wasser, Abfall und Steuern wollen rechtzeitig bezahlt werden. -
Erkundigen Sie sich beim Verkäufer über weiteres Wissenswertes wie z.B. Rasenpflege, Poolpflege etc.
Empfehlenswert ist, die Dienstleister (zunächst) zu übernehmen und diese über den Verkauf ebenfalls zu informieren. -
Nehmen Sie Kontakt zur U.S. Botschaft auf und/oder suchen Sie sich einen Notar, der für die USA beglaubigt.
Vor allem bei US-Finanzierungen benötigen Sie Beglaubigungen und Apostillen.
Je nach Title Company (die der Verkäufer auswählt), verlangt diese zum Teil eine Beglaubigung vonseiten der U.S. Botschaft oder eines Notars samt Apostille.
Sind Sie in Amerika vor Ort, fahren Sie entweder zur Title Company, nutzen einen 'mobilen Notar' oder erkundigen
sich bei der Title Company nach Partnern, die das Leisten der Unterschriften bezeugen können.
Hinweis! Wenn Sie einen (guten) Makler haben, kommt dieser auf Wunsch mit zum 'Closing' (der Eigentumsübertragung) bzw. ist nicht nur bis zum Tag der Eigentumsübertragung für Sie erreichbar.
Teil VI – Eigentumsübergang & Schlüsselübergabe
Am Tag der Eigentumsübertragung empfiehlt es sich, keine weiteren Termine zu haben, denn es kommt meist immer zu leichten Verzögerungen. Keine der zahlreichen 'Closings' verlief absolut reibungslos. Meist fehlt hier noch eine Information oder ein Nachweis. Bleiben Sie entspannt!
Wichtig ist, dass – sollte es noch Nacharbeiten gegeben haben – diese abgeschlossen wurden und Ihr Makler eine Abnahme macht, sodass Sie wissen, dass alles in bester Ordnung ist, wenn Sie die Schlüssel erhalten.
Tipp! Fotos & Videos helfen bei der ordnungsgemäßen Übergabe der Immobilie fernab (und auch vor Ort).
Sie erhalten nun also von der Title Company die Closing Unterlagen. Machen Sie sich auf viele Unterschriften gefasst - und bitten Sie im Zweifel die Title Company um Hilfe, wo zu unterzeichnen ist!
Die Kaufsumme sollte idealerweise bereits auf dem Notariatskonto (= Treuhandkonto) eingegangen sein. Unserer Erfahrung nach sind vor allem die US-Notare sehr aufgeregt, ob die Banktransfers reibungslos funktionieren und die korrekte Summe rechtzeitig eintrifft. Sie werden häufiger an- und nachfragen, ob alles Finanzielle geklärt ist.
Hinweis: die Title Company (Notar) kann einen frühzeitig bereitgestellten Geldbetrag 'in Ruhe clearen', wenn dieser 14 Tage vor Eigentumsübergang eintrifft. Zu viel gezahlte Beträge werden Ihnen selbstverständlich erstattet. Dies ist deswegen relevant, weil die Quelle, woher das Geld für den Kauf stammt, der Notariatsgesellschaft bekannt sein müssen.
Fragen Sie dazu die Title Company, ob Sie Ihnen diesen Service anbietet. Er ist kostenfrei und entspannt den gesamten –finanziellen – Kaufprozess.
Mit Unterzeichnung aller Parteien sind Sie Eigentümer und erhalten die Schlüssel!
Herzlichen Glückwunsch & viel Freude an der Immobilie!!!
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sind wir auch u.a. als Makler in Florida zugelassen.
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